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　　鼎好大厦作为本世纪初中关村黄金三角之一，鼎好大厦和海龙，和中关村e世界。那个时候经历了非常高光的时刻。鼎好大厦从规模来讲，总营收占到另外两家的总和还高一点。随着中关村西区中心产业定位和方向调整，原来电子商贸的业态，随着产业规划调整，出现相应变化。那几年作为鼎好大厦来讲非常困难和焦灼。一方面卖了一些产权，这也是未来城市更新当中面临一个非常大的重要的问题。另外，需要不断进行调整。这个过程当中兆泰从原来的20%增持到了40%，也就是说兆泰对于这个区域以及这个项目是抱有非常深厚的感情和信心的。

　　鼎好怎么定位？首先区域，中关村作为全国产业高地。我们要做的产品，要进行未来的一个发展，是基于这个土壤之下的提升，我们叫顺势而为。所以这种基础上我们深刻分析，科技业态、科技产业到底有什么需求？在哪些方面需要我们去提供服务。我们只有找到了产业需求，产业当中的企业需求，以及企业当中的人的需求，这三个维度，我们才有可能去把项目从规划，从策划角度，从以终为始的角度打造我们的产品。从写字楼，从商业，一直到产业的业态生态，我们做了充分研究。从2016年到2019年3年时间，其实没有干别的，主要是研究。因为，兆泰不算是一个在科技产业园区当中有足够的积淀的企业，我们做了大量深刻的研究，最后还是定位做产业科技生态的国际科创平台的这么一个打法，来做鼎好开放运营。

　　第二部分，固定花园。利用本身鼎好的基底，把能够利用的平面，屋顶的平面，同时把一些设备移到了地下，这些平面做什么，屋顶交互花园，做交流空间打造。另外，我们TOD，大家也知道这是中关村站点所在地，以前联通上做得不太舒适，也是引入了比较好的设计理念，也是海淀街道做好TOD的一体化模式。方向就是一切服务于产业，服务于产业企业，以及企业当中的人和要素。所以这方面来讲，我们这些年一直在做的就是坚持自己的初心。我们应该说从设计上，从运营体系上，还是坚持了我们的出发点。

　　一个感受，我们做城市更新来讲还是要以客户服务为导向。这些年，我们逐渐构建起国际科创平台，主要做三个体系，人和空间和内容。还有我们五个生态，以及六种维度。这方面把我们的人和企业做好深度链接。我想这个结果目前已经满足了小空间，另外整个企业结构是70%产业生态领域，还有5%是金融领域，给这些科技提供金融赋能，还有15%服务生态。包括怎么样产业孵化，或者是做创业辅导，还有律所等等，这些大概做了15%，大体是三七开。

　　段建乐：产业园区和城市更新或者是城市开发本身就有很深厚的联系，兆泰在北京开发的项目，包括郭总开发的中关村片区，产业园应该天然就带有一个体量比较大的特性，这种大体量就是城市更新和城市开发。刚好我们就是专门做这种城市更新项目，安总提到大迹象，我们叫大吉片区。我们叫中海金融中心，这个项目本身就是一个综合体。其实更多大吉片区，除了商办，还有住宅，学校，都是一个更综合的业态。从写字楼运营角度，可能我们偏重于开发和楼龄客户的运营，因为主要从事开发业务，其实之前我本人对这种后期运营接触了解并不是特别多，也是通过这个项目，随着社会发展和商办市场变化，以及客户需求变化，其实是有一个微妙的变化。从我的感觉，最早的时候其实市场比较好，对于这种商办资产也好，更多讲的是标准。这个标准其实是站在甲方视角，站在你的开发商视角或者是运营方的视角。

　　在这个阶段其实我感觉我们花的精力更多一些，不管当年还是现在，我们要契而不舍一直要做好客户需求的研究，刚才两位都提到了。需求包括我们产业发展是不是有一个自身的业务上的需求，还有就是更多我们使用产品，我们产业园区也好，写字楼也好的需求。从我们在做写字楼产品的时候，其实我们有很多也借鉴了住宅的一些思维，我们真正去调研客户，看一下客户使用的真实感受。从最早指标参始化，到后来我们关注实际使用感受，包括其实简单一个例子，就是写字楼的开创通风。从新风系统，唯新风论，目前我们还是坚持一个写字楼还是有足够的窗口，满足客户使用的通风需求。因为这个感受还是比较传统的。

　　这些方面其实我们虽然一直要做下去，近两年感受最深的还是生态。产业园讲生态其实几年前就开始讲了，但是像我们城市更新的项目，要去讲生态，我现在感觉体会是非常深。因为原来我们开发商其实最大的点就是地段，我想我们在西城唯一可售的就是产品，我们就靠地段，我们还要讲生态。后来从项目开展，我觉得生态很重要，我们项目生态其实我感觉从两个方面，一个方面就是业务方面的生态。另外一方面就是我们从员工角度，使用方面的生态，它是具备一个天然的生态前置。

　　是资产去资本化，然后退出的方案安排。对于运营团队，在运营过程中一方面为资产从私募到公募的退出提供了足够的资本表现，财务表现的支持。另一方面，运营方也会在资产运营过程中实现自身稳定现金流收益，以及运营方考虑通过股权IPO实现退出，实现不同的投资线，不同的退出方案多元层次的组合。而且这个运营团队越来越垂类，我们的产业园，写字楼，住宅类的，包括文旅类的，可能运营能力和资源完全不同，可能运营团队中未来会成为一个逐渐升级的主流倾向，这是第一点。